物业立法新变化,影响你我生活

时间:2017-07-26 10:44:24   来源:河南法制报
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《河南省物业管理条例(修订草案)》提请二审

物业管理和人们的日常生活息息相关。今年3月,省十二届人大常委会第二十七次会议对《河南省物业管理条例(修订草案)》进行了第一次审议,引发社会广泛关注。时隔4个月,7月24日,省十二届人大常委会第三十次会议第二次审议《河南省物业管理条例(修订草案)》。

会上,省人大法制委员会副主任委员关少锋作了关于《河南省物业管理条例(修订草案)》审议修改情况的报告。据了解,相较于一审稿,二审稿修改了近100处,从“物业管理”的概念、模式到物业服务的内容、具体要求,再到业主及业主委员会的相关内容均有涉及。这些内容有哪些新的变化,将会对人们的生活造成什么样的影响?记者对相关内容进行了梳理。

物业管理:以人为本,探索“互联网+”新模式

此次条例草案对物业管理的概念进行了明确。其第一章第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人(由业主和物业服务企业)按照(物业服务)合同约定或者业主通过自行管理等(其他形式)方式,对物业管理区域内的建筑物及配套实施设备、相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。”
   关于物业管理的原则,条例草案修改为:物业管理应当坚持以人为本、公平公正、诚实信用、权利义务责任相一致、业主自我管理与政府依法监管相结合的原则。
   在条例草案总则中,还包含对物业管理和服务水平的提倡措施,主要为:倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用。还要加快互联网与物业管理的深度融合,运用社区论坛、微信、微博、移动客户端等新媒体,引导业主密切日常交往、参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,探索网络化物业管理的新模式。也就是说,未来的物业管理将会更加便捷化、智能化。

业主大会:政府撑腰,解决业主大会成立难、开会难、履职难

长期以来,业主大会存在着成立难、开会难、履职难等问题。在已成立的业主委员会中,类似的问题也比较多。

此次条例修订,对业主大会筹备组的一些规定进行了修改。条例草案规定:建设单位或者10人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。乡镇人民政府、街道办事处应当在收到申请后30日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组应当在成立后60日内组织召开首次业主大会会议。
   此外,条例草案还规定首次业主大会筹备组由乡镇人民政府、街道办事处和业主、村(居)民委员会、建设单位代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由乡镇人民政府、街道办事处征求业主意见后确定。筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

成立业主大会,首先应当按照相关规定提供业主信息等资料。但不少小区在成立业主大会时,遇到过开发商拒绝提供业主信息等资料的情况。

对此,条例草案作出明确规定,建设单位应当按照乡镇人民政府、街道办事处的要求及时报送所需文件资料。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

违反规定,建设单位未及时报送相关资料、不提供筹备费用的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处5万元以上15万元以下罚款。

业委会成员津贴:可获得适当补贴,业委会成员可连选连任

条例草案规定,业主委员会由5至11人单数组成,每届任期不超过5年,可以连选连任。并规定,乡镇人民政府、街道办事处要对业主委员会候选人任职条件、提名严格审查。符合条件的居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

另外,小区业主委员会成员一般都是积极性高、热心的业主。业委会的成员在工作中,不仅付出了时间和精力,有时候还要投入经济成本。因此,不少业主也曾建议,应当给业委会成员适当补贴,这样不仅有利于激发业委会委员工作积极性,也能保障小区业委会的长期运行。

对此,条例草案增加规定,对业主委员会成员,应根据工作情况给予适当补贴。具体来讲,由业主大会决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会成员津贴的来源、支付标准。

物业信息公开:共用部位经营收支必须公示

业主一共缴纳多少物业费?这些物业费都花到了哪儿?小区内公用部门经营所得收益多少?很多小区的物业费收支等,成了一本糊涂账。

对此,条例草案新增规定,要求物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息:企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务电话;电梯等专业设施设备维修保养单位的名称、联系方式和应急处置方案;业主交纳物业服务费用、物业共用部位、公用设施设备经营所得收益和支出情况;其他应当公示的信息。对于未按规定公示有关信息的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

业主禁止行为:私搭乱建、饲养烈性犬、制造噪声等17种行为不可为

长期以来,小区内的一些不文明行为严重影响了广大业主的日常生活、环境卫生和公共安全,市民对此反应强烈。

为此,法制委员会在条例草案二审稿中,明确了17种在物业管理区域内的禁止行为,包括不得违法搭建建筑物、构筑物、障碍物;擅自架设电线、电缆;在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电,在楼道堆放杂物;随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过标准的噪声或者影响邻居采光通风;违反规定停当车辆、饲养动物等。违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的,由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除,可以处1万元以上10万元以下罚款;逾期未拆除的,将被强制拆除。
   此外,对于小区的养犬问题,尤其是烈性犬对老人、小孩造成严重心理负担的问题。条例草案建议在物业管理区域内不得违反规定饲养动物,禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬,具体标准由公安机关规定,并在一年内向社会公布。

电梯维修:物业未告知业主电梯达到报废条件,最高被罚30万元

随着高层住宅的普及,电梯的运行安全问题日益突出。省人大法制委员会收到不少常委会组成人员、人大代表和群众的反馈,由于物业管理企业、电梯维护保养单位履行职责不到位,导致电梯运行不正常,一些小区经常发生故障,卡人、困人、伤人现象时有发生。

对此,条例草案增加规定:物业服务企业应当宣传、张贴电梯使用常识,引导业主、物业使用人合理使用。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取必要的应急措施,并通知电梯维护保养单位及时维修。电梯存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者达到技术规范规定的报废条件的,物业服务企业、电梯维护保养单位应当及时公示并报告业主,积极协调依法履行报废业务。

违反规定,发现电梯存在安全隐患,未采取必要应急措施的物业服务企业和电梯维护保养单位,由相关部门责令立即整改,并各处3万元以上5万元以下罚款。

电梯达到报废条件,物业服务企业和电梯维护保养单位未及时公示并报告业主,未积极协调依法履行报废业务的,由相关部门责令立即改正,并各处20万元以上30万元以下罚款;给他人造成人身、财产损失的,应当依法承担民事责任。

专项维修资金:6种紧急情况物业应先垫付维修费用

长期以来,我省巨额专项维修资金基本处于沉淀状态,广大业主申请难、使用难的问题普遍存在。对此,省人大常委会组成人员和人民群众迫切希望简化程序,方便业主使用。

据此,条例草案第六十二条规定,政府物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。同时,在第七十条中规定政府物业管理行政主管部门应当定期向业主公布专项维修资金缴存和使用情况。

第六十三条规定,专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据业主公约或者管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第六十七条规定,在电梯、消防等共同设施设备故障损坏、无法正常使用,屋面、外墙渗漏等6种紧急情况下,物业服务企业应当立即组织维修,并先行垫付维修费用。政府物业管理行政主管部门接到申请后,应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修完成后,由申请人依法补办相关手续,并向业主公示。

此外,第八十九条规定,政府物业行政主管部门工作人员未按时审核拨付专项维修资金,依法给予处分。

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